《物权法》

　　第十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。

　　1．区分原则的含义。区分原则要求，在基于法律行为的物权变动中，应在观念与制度上区分物权变动效果的发生与债权效果的发生。①法律行为是否生效，债权效果是否发生，应依照法律行为制度确定。②物权变动效果是否发生，应依照物权变动的规则确定。③因欠缺公示手段导致不能发生物权变动效果的，法律行为的效力不因此而受影响。

　　2．区分原则的具体内容。《物权法》第15条确立了基于法律行为的不动产物权变动中的区分原则，不仅如此，所有基于法律行为的动产物权变动也遵循区分原则。举其要者：①房屋买卖（赠与）中，若未办理过户登记，物权变动不能发生，买受人（受赠人）尚未取得房屋所有权，但登记不是房屋买卖（赠与）合同的生效要件，房屋买卖（赠与）合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第15条）。②不动产抵押中，若未办理抵押登记，则抵押权未设立，但不因此影响抵押合同的生效，抵押合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第187条）。③动产买卖（赠与）中，若未交付动产，不能发生动产所有权变动，买受人（受赠人）尚未取得动产所有权，但交付不是动产买卖（赠与）合同的生效要件，买卖（赠与）合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第23条）。④动产质押时，未交付动产的，质权未设立，但不因此影响质押合同的效力（《物权法》第212条）。

　　【例2】甲将房屋出卖给乙，交付了房屋，但尚未办理过户登记。①根据区分原则，因未登记，乙尚未取得房屋所有权，但甲、乙间的房屋买卖合同已经生效。②区分原则的价值在于：（a）未经公示（登记），不发生所有权变动，以保护交易安全（再同甲交易之人的交易安全）。（b）甲、乙间的买卖合同已经生效，乙享有合法的债权。基于该债权，乙有权请求甲办理过户登记，甲拒绝的，乙可通过强制执行取得房屋的过户登记。如此，乙的期待利益获得保护。③若甲铁了心不让乙取得房屋所有权，甲只有两种方法（第一，放一把火将房屋烧毁；第二，将房屋出卖给不知情的第三人并办理过户登记），但乙仍可基于有效的买卖合同请求甲承担损害赔偿等违约责任。

　　【概念辨析】 【区分原则】VS【物权变动的无因性】①德国与台湾民法上有物权变动的无因性这一制度。意思是，在基于法律行为的物权变动中，即使作为负担行为的合同无效，只要作为处分行为的物权合同有效，则物权变动仍然发生。物权变动不因负担行为的无效而无效。例如：甲（30岁）将汽车出卖给乙（15岁），且交付了汽车，乙的父母知道后拒绝追认。甲、乙间的买卖合同（负担行为）因乙为限制民事行为能力人而无效，但甲、乙间移转汽车所有权的物权合同（因其内容仅仅使乙取得汽车所有权，属于使乙纯获法律上利益的行为）却不因乙属于限制民事行为能力而无效，相反物权合同为有效，故乙仍取得汽车所有权。但是，由于买卖合同无效，乙取得汽车所有权构成不当得利，应向甲返还不当得利（汽车所有权）。②中国大陆不承认物权变动的无因性。相反，我们遵循的是基于法律行为之物权变动的有因性。即：所有的基于法律行为的物权变动，若其法律行为无效、不成立或者被撤销，即使动产已经交付、不动产已经办理过户登记，依然不能发生物权变动的效果。③基于法律行为的物权变动，可作如下归纳：（a）反着不发生影响。即未交付、未登记的，不影响法律行为的生效。（b）正着发生影响。即法律行为不成立、无效、被撤销的，不可能发生物权变动的效果。

　　【例3】《物权法》颁布后，甲、乙为了好玩，想单纯体验一把不动产过户登记，就签订了份虚假合同，合同约定甲将自己房屋出卖给乙。后双方基于该买卖合同将房屋登记在乙名下。①甲、乙的买卖合同属于双方虚假行为，无效。②因买卖合同无效，虽已经办理过户登记，乙不能取得房屋所有权，甲仍为房屋所有权人。③对区分原则应有正确的理解。

　　【真题研习】乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？（07年·卷三·6题）

　　A．合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任

　　B．合同无效，甲应返还所受领的价款

　　C．合同有效，甲应继续履行合同

　　D．合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失

　　【答案】C