2007年,小张与小陈签订了一份房屋转让协议,约定将小张的房屋转让给小陈,转让价为40万元。协议中约定,该房屋应支付的相关费用、银行按揭款由小陈承担,协议生效日起房屋交付小陈使用。同时,双方约定,该房屋的过户时间为自该房屋销售开票之日起5年后。合同签订后,小陈支付了房屋的首付款19万元及转让费5万元,剩余按揭款21万元由小陈每月在固定时间向银行支付。

　　2013年,距离销售开票日期已过5年,该房屋符合过户登记条件,双方欲办理过户手续。就在这个过程中,小张发现小陈居然存在10次迟延支付银行按揭的情况。依据转让协议中的约定,买方延迟或未支付银行按揭贷款累计3次,卖方有权终止协议。而小陈现已10次延迟支付按揭,小张诉至法院,要求解除合同。

　　从2007年至今已有近6年,小陈为何会出现10次的迟延支付?是恶意不为还是事出有因。

　　在庭审的过程中,小陈作出了自己的解释。原来,双方签订协议后,并未进行转按揭的手续,银行所留的房贷按揭信息都为小张的。小陈称自己每个月都定期向按揭银行转账,只是从2007年至今,有10次通过网上银行打款,在打款时,因收款人的姓名前多打了一个符号,导致收款人姓名错误,打款未成功。

　　小陈说,按揭银行所预留的客户联系方式为小张的手机号,而该手机号小张已经停用,所以对于按揭逾期的信息自己始终不知情。而小陈自己打款的银行卡,并未开通短信通知等服务,因此其对于自己卡上账户的余额变动情况也并未及时了解。小陈认为自己逾期支付都是事出有因,并不是恶意的违约。小陈向法院提供了自己的若干份网上银行交易明细凭证,证明自己确实有进行打款,只是因为收款人名字前多了一个符号才导致打款未成功。

　　在庭审现场,对于小陈存在10次逾期支付的事实双方都认同。但对于该10次逾期支付的行为是否构成根本违约,是否可以凭此解除合同,双方存在较大争议。小张认为,小陈存在重大过错,应根据其违约行为解除合同。而小陈则认为,虽然逾期达10次,但并不影响合同的继续履行。双方签订合同的最终目的是履行这份合同,根据目前自己的经济状态及条件,完全有能力继续履行,因此要求法院驳回小张的诉讼请求。

　　近日,浙江省奉化市人民法院审理后认为,小陈的行为并不构成根本违约,驳回了小张的诉请。

　　■以案释法

　　未根本性违约不强制解约

　　法官庭后解释称,双方签订合同的目的是基于意思表示的一致,并促使合同履行。合同一经有效成立,就具有法律效力,当事人双方都必须严格遵守,适当履行,不得擅自变更或解除。在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能的情况下,合同继续存在已失去积极意义,将造成不适当的结果时,才允许解除合同。

　　本案中小陈并非恶意逾期支付,从银行的按揭还款明细表及被告提供的网上转账单可以看出,小陈每期均按期有打款的行为,因银行利息调整及操作失误,导致打款不够或打款不成功,且银行预留手机号为原告小张不再使用的手机号码,导致小陈未获得按揭已逾期的信息。

　　同时,因房地产市场价格的波动,涉案房屋的价格在合同订立之初至庭审辩论终结前,已发生较大的涨幅,小张要求解除合同的诉请有通过解除合同来获取额外利益的倾向,也违背了双方签订合同时所共同追求的目的。

　　合同如要解除,则双方应尽返还原物之义务,本案被告已将涉案房屋装修并入住多年,此时的涉案房屋已非订立合同时的“原物”,被告已无法返还“原物”。

　　因此,法院认为,被告虽存在10次逾期支付按揭的行为,也违反了双方的约定,但并未构成根本违约,合同完全可以继续履行。

　　本案中,该合同虽没有解除,但小陈的行为确实也给小张造成了影响。法官也提醒大家,房屋买卖应该谨慎,对于按揭方来说,还款是应尽的义务,应仔细核实账户,以免造成不必要的影响。